Odpowiedź na interpelację w sprawie propozycji zmiany ustawy o popieraniu niektórych form budownictwa społecznego przedstawionej przez najemców mieszkań towarzystw budownictwa społecznego
Szanowny Panie Marszałku! W odpowiedzi na interpelację poseł Krystyny Szumilas w sprawie zmian w funkcjonowaniu programu czynszowego budownictwa społecznego przekazaną Prezesowi Rady Ministrów Kazimierzowi Marcinkiewiczowi pismem z dnia 17 stycznia 2006 r. (znak: SPS-023-596/06), uprzejmie informuję, że do udzielenia odpowiedzi został upoważniony Minister Transportu i Budownictwa. W związku z tym przekazuję następujące informacje. Rozwój budownictwa mieszkaniowego i stopniowa likwidacja występującego w Polsce deficytu mieszkań jest jednym z głównych celów nowego rządu. Kwestia ta znalazła odzwierciedlenie w przyjętym programie działania rządu ˝Solidarne państwo˝. Według tego dokumentu priorytetem będzie wsparcie społecznego budownictwa własnościowego kierowanego do osób, które nie są w stanie zaspokoić własnych potrzeb mieszkaniowych na rynku komercyjnym. Należy jednak zaznaczyć, ze nawet przy wsparciu państwa nie wszyscy obywatele zainteresowani są posiadaniem mieszkania na własność. Wynikać to może z kilku przyczyn, z których na pierwszy plan wysuwają się kwestie zbyt niskich dochodów oraz konieczności częstej zmiany miejsca zamieszkania w związku z wykonywaną pracą. Tak więc niewątpliwie będzie istniał popyt na mieszkania czynszowe i państwo powinno poszukiwać instrumentów zapewniających odpowiednią podaż takich mieszkań. W resorcie budownictwa trwają obecnie intensywne prace nad nową formułą finansowania mieszkalnictwa w Polsce i nie rozstrzygnięto jeszcze ostatecznie, jaką rolę będzie w nowym systemie pełnić Krajowy Fundusz Mieszkaniowy. Kwestią do przemyślenia jest zwłaszcza dostosowanie istniejącego programu społecznego budownictwa czynszowego bazującego na preferencyjnych kredytach udzielanych ze środków KFM do tworzonego właśnie systemu wsparcia mieszkań własnościowych, aby w efekcie powstał spójny system pomocy obywatelom w zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Nie można abstrahować przy tym od faktu, że towarzystwa budownictwa społecznego stały się instrumentem, za pomocą którego jest realizowana polityka mieszkaniowa samorządów gminnych. Towarzystwa pełnią bowiem nie tylko funkcję inwestorów budujących mieszkania o wysokim, określonym w przepisach prawnych standardzie, ale również coraz częściej pełnią rolę administratora całości zasobu mieszkaniowego danej gminy. Program społecznego budownictwa czynszowego, który w ubiegłym roku obchodził 10-lecie istnienia, od początku został zaprojektowany jako forma wsparcia mniej zamożnych gospodarstw domowych, których nie stać za zakup mieszkania na rynku komercyjnym, ale mogą sobie pozwolić na pokrywanie ekonomicznie uzasadnionego czynszu w mieszkaniach wybudowanych przez towarzystwa budownictwa społecznego i lokatorskie spółdzielnie mieszkaniowe. Drugą, równie ważną grupą docelową programu miały być osoby często zmieniające miejsce zamieszkania w poszukiwaniu pracy. Budowa zasobów czynszowych miała umożliwić większą mobilność obywateli niezbędną ze względu na burzliwe zmiany na rynku pracy. Regulująca funkcjonowanie towarzystw budownictwa społecznego ustawa z dnia 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2000 r. nr 98, poz. 1070, z późn. zm.) od początku zawierała zakaz sprzedaży takich mieszkań - trudno więc mówić o ˝oszukiwaniu˝ najemców, skoro status tych lokali był im znany, a powszechnie obowiązujące przepisy prawa zawierały określone ograniczenia. Należy ponadto zauważyć, a może nawet uświadomić osobom domagającym się przejęcia mieszkań na własność, że ewentualny wykup musiałby wiązać się - oprócz spłaty całości kredytu - z koniecznością zwrotu korzyści wynikających z preferencyjnego kredytowania. Korzyści wynikających nie tylko z oprocentowania niższego niż rynkowe, ale także z formuły spłaty (˝podwójne indeksowanie˝ spłat, bieżąca spłata jedynie części odsetek, bardzo długi okres spłaty). Ze względu na zmianę wartości pieniądza w czasie trudno obecnie oszacować wartość tych korzyści, ale są one niemałe. Kredyty udzielane ze środków KFM na rzecz podmiotów realizujących inwestycje mieszkaniowe są udzielane na preferencyjnych zasadach. Oprocentowanie kredytów jest znacznie poniżej poziomu rynkowego (obecnie wynosi 3,5%), do 2004 roku dla kredytobiorców, którzy w terminie rozliczyli inwestycje, przysługiwało umorzenie kredytu w wysokości 10%. Spłata tych kredytów docelowo ma wynosić 35 lat, jednak większość towarzystw ma okres spłaty rozłożony nawet do 80 lat. Corocznie budżet państwa wpłaca do Funduszu bardzo duże środki (według projektu budżetu w 2006 roku dofinansowanie wyniesie 353 mln zł) i nie byłoby uczciwe uwłaszczenie lokatorów społecznych mieszkań czynszowych kosztem ogółu podatników. Należy ponadto wspomnieć, ze najemcy zamieszkujący w zasobach towarzystw budownictwa społecznego i lokatorskich spółdzielni mieszkaniowych nie są stroną umowy kredytowej z Bankiem Gospodarstwa Krajowego. Nie ponoszą więc ryzyka niewypłacalności i nie muszą dostarczać zabezpieczenia kredytu. Dodatkowo czynsz w mieszkaniach jest ograniczony do maksymalnej wysokości 4% kosztu odtworzeniowego (ustalanego dla danego województwa przez wojewodę), a standard mieszkania jest dość wysoki. Należy także zauważyć, ze tylko część lokatorów wpłaciło partycypację (najczęściej za pośrednictwem osób trzecich) w wysokości do 30% kosztów inwestycji. Zdecydowana większość TBS-ów (ok. 60%) należy do samorządów gminnych i nierzadko to one wpłacają partycypację za kierowanych do towarzystw lokatorów. Poza tym wydaje się, że minęły już najtrudniejsze czasy związane z ograniczonym dofinansowaniem budżetu państwa dla KFM. Projekt planu finansowego funduszu na 2006 rok przewiduje, że większość zapotrzebowania na preferencyjne kredyty zostanie zaspokojona. W związku z tym nie ma pilnej potrzeby poszukiwania dodatkowych środków na funkcjonowanie programu, a rozszerzenie źródeł finansowania Funduszu będzie raczej polegać na poszukiwaniu środków na rynku kapitałowym (sekurytyzacja wierzytelności KFM), a nie w kieszeniach obecnych lokatorów. Mając to wszystko na uwadze, rząd uważa, iż jest zdecydowanie przedwcześnie na wprowadzanie do programu społecznego budownictwa czynszowego tak radykalnych zmian, jak możliwość wykupu najmowanych mieszkań, choć nie można wykluczyć takich działań w dalszej perspektywie. Pobudzenie budownictwa mieszkaniowego w Polsce i osiągnięcie w perspektywie kilku następnych lat znaczącego przyrostu budowanych mieszkań, pozwalającego zmniejszyć występujący od lat zakumulowany deficyt mieszkaniowy wymaga działań wspierających wszystkie segmenty rynku mieszkaniowego. Rodziny zamożne i średnio zamożne, legitymujące się posiadaniem zdolności kredytowej są podmiotem ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania. Wsparcie będzie polegało na dopłatach budżetu państwa do oprocentowania kredytów mieszkaniowych udzielanych na zakup na własność mieszkania lub domu jednorodzinnego. Społeczny charakter tego instrumentu stymulującego mieszkalnictwo będzie zachowany poprzez przyjęte w ustawie ograniczenia dotyczące kosztów budowy (nie mogą one przekroczyć ustalanego przez wojewodów przeciętnego kosztu odtworzeniowego 1 m2) oraz maksymalnej powierzchni (75 m2 dla mieszkań i 100 m2 dla domów jednorodzinnych). W dniu 8 lutego br. projekt został zaakceptowany przez Radę Ministrów, a pierwsze kredyty preferencyjne mogą zostać udzielone w II półroczu br. Instrumentem wspierającym rodziny średniozamożne, które nie legitymują się odpowiednią zdolnością kredytową, pozostanie Krajowy Fundusz Mieszkaniowy udzielający preferencyjnych kredytów towarzystwom budownictwa społecznego i spółdzielniom mieszkaniowym. Wsparcie przewidywane jest również na realizację przez samorządy gminne budownictwa socjalnego dla osób najuboższych lub znajdujących się w szczególnie ciężkiej sytuacji życiowej. Nowa ustawa ma zostać oparta na rozwiązaniach wypracowanych w trakcie realizacji pilotażowego programu wsparcia gmin w pozyskaniu lokali socjalnych, noclegowni i domów dla bezdomnych, realizowanego w oparciu o przepisy ustawy z dnia 29 kwietnia 2004 r. o finansowym wsparciu tworzenia w latach 2004-2005 lokali socjalnych, noclegowni i domów dla bezdomnych (Dz. U. nr 145, poz. 1533, z późn. zm.). W bieżącym roku z budżetu państwa przewiduje się przeznaczyć na dokończenie pilotażu dodatkowe 30 mln zł. Nowe rozwiązania legislacyjne powinny się pojawić w II kwartale br. Ponadto rząd zamierza również wpłynąć na zwiększenie aktywności po podażowej stronie rynku mieszkaniowego. Najważniejsze zmiany będą dotyczyć prawa budowlanego i procesu zagospodarowania przestrzennego. Nowe procedury mają usprawnić procesy inwestycyjno-budowlane, wpływając na większą dostępność gruntów pod budownictwo mieszkaniowe i skrócenie cyklu inwestycyjnego. Z wyrazami szacunku Minister Jerzy Polaczek Warszawa, dnia 9 lutego 2006 r.