Odpowiedź na interpelację w sprawie obowiązywania notarialnej formy czynności prawnej dla zbycia roszczenia o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (ekspektatywa)
Szanowny Panie Marszałku! Odpowiadając na interpelację Pana Posła Andrzeja Leppera, nr SPS-023-97/05, w sprawie obowiązywania notarialnej formy czynności prawnej dla zbycia roszczenia o ustanowienie własnościowego prawa do lokalu (ekspektatywa), uprzejmie informuję, co następuje. Z art. 174 ust. 1-3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) wynika, że z chwilą zawarcia umowy o budowę lokalu powstaje roszczenie o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, zwane dalej ˝ekspektatywą własnościowego prawa do lokalu˝. Ekspektatywa własnościowego prawa do lokalu jest zbywalna, wraz z wkładem budowlanym albo jego wniesioną częścią przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Nabycie ekspektatywy własnościowego prawa do lokalu obejmuje również wniesiony wkład budowlany albo jego część i staje się skuteczne z chwilą przyjęcia w poczet członków nabywcy lub spadkobiercy, z tym że w razie kolejnego zbycia ekspektatywy przed przyjęciem poprzedniego nabywcy w poczet członków zbycie to staje się skuteczne z chwilą przyjęcia kolejnego nabywcy w poczet członków. Do ekspektatywy stosuje się odpowiednio przepisy art. 171 ust. 5 o możliwości należenia prawa do kilku osób oraz art. 171 ust. 6 o spoczywającym na spółdzielni obowiązku przyjęcia nabywcy w poczet członków, jeżeli odpowiada on wymaganiom statutu. Umowa zbycia ekspektatywy własnościowego prawa do lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Przepisy zawarte w powołanym art. 174 zostały sporządzone analogicznie jak w art. 19 ww. ustawy regulującym ekspektatywę odrębnej własności lokalu. Zbywalność ekspektatywy własnościowego prawa do lokalu oznacza możliwość rozporządzenia tym prawem przez dotychczasowego członka na rzecz dowolnie wybranej osoby trzeciej w drodze czynności cywilnoprawnej (sprzedaż, zamiana, darowizna). Zbycie ekspektatywy przez dotychczasowego członka może nastąpić jedynie wraz z wkładem budowlanym (lub jego wniesioną częścią), a tym samym nabycie ekspektatywy może nastąpić tylko łącznie z wkładem budowlanym (lub jego wniesioną częścią). Umowa zawarta między osobami zainteresowanymi, tj. między zbywcą i nabywcą przenosi zatem wkład budowlany lub jego wniesioną część o znaczącej wartości rynkowej rzędu kilkudziesięciu, a nawet kilkuset tysięcy złotych. W wielu wypadkach źródłem sfinansowania wniesionego wkładu budowlanego jest kredyt bankowy zaciągnięty przez zbywcę ekspektatywy prawa do lokalu. Często prawa członka wynikające z umowy o budowę lokalu, w tym przede wszystkim roszczenie o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, są ujawniane w księdze wieczystej dla nieruchomości spółdzielni. Wobec powyższego wyrażam pogląd, że dla szeroko pojętego zabezpieczenia interesów stron umowy zbycia ekspektatywy własnościowego prawa do lokalu konieczne jest sporządzenie notarialnej umowy zbycia przez notariusza jako osobę zaufania publicznego. Notariusz ponosi bowiem odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną przy wykonywaniu czynności notarialnych na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym, z uwzględnieniem szczególnej staranności, do jakiej jest obowiązany przy wykonywaniu tych czynności. Ponieważ wymóg formy aktu notarialnego w odniesieniu do konkretnej czynności prawnej musi wynikać z obowiązującego przepisu prawa - o czym stanowi art. 73 § 2 Kodeksu cywilnego - dlatego też w odniesieniu do przedmiotowej ekspektatywy wymóg taki został zawarty w art. 174 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Należy przy tym zaznaczyć, że wymóg formy notarialnej dla umów zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu obowiązuje od dnia 15 marca 1992 r. na skutek dodania § 5 w art. 223 Prawa spółdzielczego. Obecnie wynika on z art.172 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Jednocześnie informuję, że rozpoczęły się prace nad nowelizacją ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych związane przede wszystkim z koniecznością uwzględnienia w jej przepisach wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 kwietnia 2005 r., sygn. akt K 42/02. W toku prac rozważana będzie m.in. kwestia ustalenia wynagrodzenia notariusza za sporządzenie umowy zbycia ekspektatywy własnościowego prawa do lokalu w sposób analogiczny, jak przy sporządzaniu umów przeniesienia własności lokalu, czyli w wysokości 1/3 minimalnego wynagrodzenia za pracę. Z inicjatywą ujednolicenia wynagrodzenia notariusza we wskazanym zakresie może również wystąpić grupa posłów, co spowodowałoby niewątpliwie znaczne przyśpieszenie prac legislacyjnych. Z poważaniem Sekretarz stanu Piotr Styczeń Warszawa, dnia 14 grudnia 2005 r.